În ce tipuri de proprietăți să investești în 2026 – ghid practic

Acum trei ani, toată lumea cumpăra orice – apartamentele se vindeau ca pâinea caldă, depozitele răsăreau ca ciupercile după ploaie, iar chiar și terenurile de la marginea pădurii își găseau cumpărători. Apoi au venit creșterile de dobândă, creditele s-au scumpit, piața s-a temperat. Și acum, în 2026, ne aflăm într-un moment pe care mulți experți îl numesc „punct de cotitură”. Dar ce înseamnă asta, de fapt?

Investiția în imobiliare înseamnă pur și simplu plasarea banilor în active materiale – cumperi ceva fizic, care poate aduce profit fie din chirie, fie din creșterea valorii. În Polonia, acest lucru este încă considerat „aur de beton”, simbolul unei investiții sigure. Doar că 2026 aduce o nouă regulă: nu fiecare metru pătrat este o afacere bună. Creșterea există, dar este selectivă – contează calitatea, locația și profilul de risc mai mult ca oricând.

În ce tipuri de proprietăți să investești în 2026? – podpowiadamy!

fot. brigadegroup.com

Un investitor care dispune de numerar în 2026 își pune câteva întrebări esențiale:

• Care segmente – apartamente, depozite, terenuri – au cel mai mare ROI?
• Cât de mare este riscul în comparație cu anii anteriori?
• Se merită să iei un credit la ratele actuale?
• Unde să cauți oferte și ce să eviți ca focul?

Următoarele secțiuni ale acestui articol vor arăta cum se schimbă exact piața, ce tipuri de imobiliare sunt preferatele investitorilor și cum să alegi o strategie potrivită propriului profil de risc. Pentru că 2026 este anul în care nu va mai fi suficient să „cumperi orice” – trebuie să știi ce și de ce.

Cum am ajuns la 2026 – lecții din istoria pieței imobiliare

Fără a înțelege istoria, este greu de apreciat dacă anul 2026 este un moment potrivit pentru investiții – sau pentru a amâna o astfel de decizie. Piața imobiliară din Polonia a parcurs un drum cu adevărat tumultuos, de la sistemul comunist de repartizare a locuințelor până la nebunia achizițiilor din perioada pandemiei.

foto: mediaboom.com

Cele mai importante etape ale pieței imobiliare poloneze 1976-2025

Iată cum a arătat pe scurt:

• 1976-1989: transformare de sistem, locuințe repartizate de stat, proprietatea privată limitată
• 1990-2008: boom după liberalizarea pieței ( creșterea prețurilor chiar și de 10 ori după 1990), aderarea la UE (2004) – influx de capital, primele bule speculative
• 2008-2015: criza globală a lovit și Polonia, prețurile au scăzut cu 20-30 %, însă BCE a redus dobânzile, astfel încât creditele au devenit mai ieftine și piața s-a stabilizat
• 2016-2019: creștere puternică, mai ales în marile orașe ( +50 % în așa-numitul BIG5), dezvoltatorii nu reușeau să țină pasul cu oferta
• 2020-2022: pandemia, paradoxal, a stimulat cererea, oamenii s-au retras în propriile locuințe, iar prețurile au crescut cu încă +30-50 %
• 2023-2025: Banca Națională a majorat ratele dobânzilor, creditele s-au scumpit, cererea a scăzut, piața a intrat într-o fază de stabilizare (iar pe alocuri, de ușoară corecție)

La nivel global? Proprietățile imobiliare cresc pe termen lung – în Polonia +500 % ajustat la inflație în ultimii 50 de ani. REIT-urile americane oferă în medie ~11 % anual din anii ’60. Dar – și asta e important – la fiecare 7-10 ani apar corecții. Uneori semnificative.

Ce ne învață bulele și corecțiile anterioare?

Câteva lecții pentru viitor:

• Creșterile mari preced adesea o corecție (vezi: 2007, 2021)
• Ieftin nu înseamnă niciodată „rău” – crizele sunt o oportunitate pentru cei răbdători
• Emoțiile (frica, euforia) sunt un sfetnic prost – este mai bine să privim ciclurile, nu titlurile din ziare
• Pe termen lung, proprietățile imobiliare cresc, dar pe termen scurt pot fi dureroase

În 2026, probabil ne aflăm într-o fază de stabilizare după nebunie – este aceasta o oportunitate sau o capcană? Trebuie să analizăm datele actuale pentru a răspunde.

foto: vidyard.com

Piața poloneză în 2026 – date cheie și noi reglementări

După câțiva ani de suișuri și coborâșuri semnificative, piața imobiliară poloneză intră în anul 2026 într-o cu totul altă stare – mai stabilă, dar și mai exigentă pentru investitori.

Vânzarea și prețurile apartamentelor la cumpăna anilor 2025/2026

Datele de la sfârșitul anului 2025 arată o redresare clară. Vânzările de apartamente au crescut cu aproximativ 10% față de anul precedent, iar prețurile în cele mai mari orașe s-au stabilizat – Varșovia rămâne la 15-18 mii PLN/m², iar Cracovia și Wrocław puțin mai jos. Important este că nu vorbim despre un boom speculativ, ci despre o cerere reală. Oamenii pur și simplu revin pe piață, pentru că văd că creditul are din nou sens.

Ratele dobânzilor, creditele și accesul la finanțare

NBP a redus rata de referință de la aproximativ 5,75% la 4,5%, ceea ce a dus la scăderea WIBOR 3M la un nivel de aproximativ 4%. Pentru cineva care ia un credit ipotecar de 500 000 PLN, rata lunară a scăzut la aproximativ 3 000 PLN – suportabil. În plus, băncile au revenit la credite cu LtV de până la 90%, astfel încât avansul nu trebuie să fie uriaș. Toate acestea fac ca accesul la finanțare să fie cel mai bun din ultimii câțiva ani.

Noi reglementări: PIT 2020 și revoluția planificării

Din ianuarie 2026 intră în vigoare două schimbări majore. Prima: apartamentele cumpărate în 2020 pot fi deja vândute fără impozit pe venit – experții estimează că pe piață vor apărea chiar 50-100 de mii de locuințe, ceea ce va crește oferta. A doua: noua lege de urbanism lovește terenurile agricole fără PUZ – mii de astfel de terenuri au devenit practic lipsite de valoare.

Cererea pentru închiriere se menține destul de bine – randament de aproximativ 4-4,5%, cererea pentru locuințe +15% (inclusiv datorită migranților din Ucraina), în ciuda demografiei negative. Condițiile sunt favorabile, dar necesită selectivitate.

Apartamente de închiriat și de vânzare – unde să cauți oferte în 2026

Apartamentele rămân în continuare numărul unu în Polonia când vine vorba de investiții imobiliare – însă în 2026, rentabilitatea lor va varia considerabil. Totul depinde de ce și unde cumperi.

foto: rsnpropertygroup.com

Apartamente mici în marile orașe – favoriții anului 2026

Experții sunt de acord aici: cea mai multă logică o au apartamentele mici de 40-60 m² în BIG5 (Varșovia, Cracovia, Wrocław, Trójmiasto, Poznań). De ce tocmai acestea? Pentru că munca la distanță înseamnă că oamenii își schimbă des locuința – au nevoie de flexibilitate, nu vor să se lege pentru ani de zile de un apartament mare. Persoanele singure, cuplurile tinere, studenții, angajații străini – ei sunt cei care alimentează cererea de închiriere.

Prognoze pentru BIG5:

Ce înseamnă asta pentru tine? Cumperi astăzi, peste un an apartamentul tău va valora mai mult, iar pe tot parcursul timpului vei încasa chiria lunară. O strategie solidă pe termen lung.

Provincia și orașele mai mici – randament mai mare sau risc mai ridicat?

În afara BIG5, situația arată diferit. Prețurile sunt în general stabile, uneori scad cu 2-5%. Pe de altă parte, randamentul închirierii ajunge chiar la 4,5-6%, deoarece prețurile de achiziție sunt mult mai mici. Sună bine? Da, însă există un aspect ascuns.

Riscul de neocupare crește. Orașele mai mici pierd adesea locuitori tineri – aceștia pleacă spre BIG5 sau în străinătate. În același timp, afluxul de migranți (în principal din Ucraina) poate compensa parțial această tendință, mai ales acolo unde există fabrici.

Exemplu de investiție: 50 m² în Cracovia pas cu pas

Un scenariu concret pentru a vedea cifrele:

• Preț de achiziție: ~900 000 PLN (50 m², cartier bun)
• Chirie lunară: 4 000 zł/lună
• ROI din închiriere: ~5 % anual (4 000 × 12 / 900 000)
• Apreciere potențială: aprox. +4 % în 2026 (adică +36 000 PLN)

Ai venit cu un venit din chirie plus creșterea valorii. Pe parcursul unui an, asta înseamnă aproape 84 000 PLN (minus costuri – administrare, impozit, eventuale renovări – să zicem ~30% din chirie). Profit net? Undeva la 6-7% pe an. Nu e extraordinar, dar e stabil.

Dar ai grijă la capcane: valul de construcții din perioada covid ar fi putut crea un surplus local de oferte. Și demografia – populația scade (cu excepția cazului în care imigrația schimbă asta). Alege deci locații aproape de căi ferate, universități, centre IT – acolo cererea va fi mai stabilă.

Depozite, birouri și REIT-uri – proprietăți comerciale pentru investitori

Apartamentele nu sunt singura opțiune dacă te gândești la imobiliare ca investiție. Depozitele, birourile sau participațiile în REIT-uri pot oferi randamente complet diferite – uneori mai mari, alteori mai stabile. Totuși, nu oricine are chef (sau capital) să cumpere o întreagă clădire logistică. Hai să vedem ce are sens în 2026 și pentru cine.

Depozite și logistică – liderii randamentelor în 2026

Aici se întâmplă acum cel mai mult. Prognozele indică o creștere a prețurilor de 7-10% într-un an, vânzările ar urma să crească cu +20%, iar rentabilitatea închirierii se situează în jurul valorii de 6-8%. Este efectul boom-ului e-commerce – curierii au nevoie de baze aproape de client. În plus, friendshoring: depozitele de lângă Ucraina sau de la granița de est câștigă importanță, deoarece companiile vor să aibă lanțurile de aprovizionare mai aproape. Un exemplu? Panattoni construiește parcuri logistice uriașe lângă Wrocław – ROI de aproximativ 8%. Dar atenție: pragurile de intrare sunt ridicate, un singur obiectiv costă adesea zeci de milioane de zloți.

Piața birourilor după pandemie – stabilizare sau schimbare de funcție?

Birouri? Cifre mai puțin palpitante. Prețurile sunt destul de stabile, vânzările ar putea crește cu +5%, iar rentabilitatea închirierii este de aprox. 5%. Munca hibridă a schimbat regulile jocului – companiile închiriază mai puțini metri pătrați, dar acordă mai multă atenție calității spațiului. Locațiile moderne, ecologice, au un avantaj. Certificarea BREEAM sau LEED poate crește valoarea unei proprietăți cu 10-15% și poate atrage chiriași instituționali care plătesc la timp. Riscul? Spațiile goale, dacă munca hibridă se va adânci.

REIT-uri și clădiri verzi ca modalitate de diversificare

REIT-urile sunt fonduri imobiliare care plătesc dividende – la nivel global oferă 6-8% pe an. În România, legislația este încă în lucru, dar odată ce legea va intra în vigoare, vei putea cumpăra o „parte” dintr-o proprietate comercială fără a bloca milioane. ESG este al doilea cuvânt-cheie: clădirile cu certificate atrag capital, se închiriază mai ușor și au o primă de valoare.

Întrebarea-cheie este: cât capital ai și cât vrei să investești într-un singur proiect? Sectorul comercial necesită mai mult numerar, dar oferă diversificare – chiriași instituționali, alte cicluri decât cel rezidențial.

Terenuri și parcele în noua ordine de urbanism – ce mai are sens?

De-a lungul anilor, investiția în terenuri a fost considerată o modalitate sigură de a-ți plasa capitalul. Cumperi o bucată de pământ, aștepți, iar valoarea crește. Corect? Ei bine, din ianuarie 2026 regulile jocului s-au schimbat – și asta destul de radical.

fot. zaminwale.com

Noua lege privind planificarea spațială – ce se schimbă din 2026?

De la 1 ianuarie 2026 a intrat în vigoare așa-numita „revoluție planificatoare”. Sună amenințător, dar pe scurt este vorba despre faptul că, fără un plan urbanistic local (MPZP), construirea pe un teren devine mult mai dificilă și, adesea, practic imposibilă. S-au terminat vremurile în care puteai depune o cerere pentru condițiile de construire și, după un timp, să primești undă verde pentru construcție. Acum contează planul local. Și acesta va dicta cât valorează de fapt terenul tău.

Terenuri cu PUZ versus terenuri agricole – cine va câștiga, cine va pierde?

Terenurile incluse în PUZ sunt acum aur. Experții prognozează o creștere a prețurilor cu +5-10% deja în 2026, în principal pentru că statutul juridic este clar – știi ce poți construi acolo și în ce condiții. În schimb, terenurile agricole fără plan? Sunt o investiție cu risc ridicat. Mii de astfel de parcele își pot pierde valoarea investițională, deoarece dezvoltatorul pur și simplu nu va avea baza legală pentru a construi pe ele.

Merită să privim și la diferențele regionale. Voievodatul Mazowieckie, în special zona din jurul viitorului CPK, sunt locuri unde terenurile cu PUZ pot crește chiar și cu +10%. Dar în alte regiuni? Cererea poate fi mult mai slabă.

Lista de verificare pentru cumpărătorul unui teren investițional în 2026

Înainte de a decide să cumperi, verifică:

1. Are un terenul PUG? – acesta este elementul de bază
2. Acces la drum – fără acesta, nu poate fi vorba de construire
3. Utilități în apropiere – electricitate, apă, canalizare
4. Mediul logistic – chiar se poate construi ceva aici?
5. Riscul modificărilor de planuri – comuna nu intenționează să revizuiască PUZ-ul?

Terenurile pot fi o investiție excelentă, dar numai dacă au o bază legală solidă. Altfel, cumperi un risc, nu un activ.

Strategii eficiente de investiții imobiliare în anul 2026

În 2026, simpla achiziție a unui apartament pentru închiriere nu mai este suficientă pentru a vorbi despre o strategie reală. Piața a devenit mai complexă – avem un surplus de apartamente în unele orașe, însă, în același timp, salariile cresc și există potențialul unei scăderi a ratelor dobânzilor. Pentru a construi un portofoliu în mod inteligent, merită să te gândești la diversificare și să înțelegi când are sens să folosești efectul de levier financiar și când este mai bine să limitezi creditarea.

foto: lawtimesnews.com

Diversificarea portofoliului imobiliar în practică

În loc să pariezi totul pe un singur tip, merită să combini mai multe segmente. Un exemplu? Un apartament mic în Varșovia pentru închiriere pe termen lung (4-7% net anual + apreciere de 3-5%), participare într-un fond logistic (dividend de 6-8%) și un teren de construcții cu PUZ pentru o investiție viitoare (potențial creștere de 20-30% în 3-5 ani, dar fără venit curent). Un astfel de mix distribuie riscul – dacă piața rezidențială încetinește, sectorul comercial poate crește; dacă dobânzile scad, valoarea terenurilor de obicei crește. Și fiecare element generează un alt tip de randament – bani lichizi acum (închiriere) vs profit mai târziu (teren).

Imobiliare vs obligațiuni – unde se află avantajul în 2026?

Obligațiunile oferă astăzi aprox. 5,5-6% cu un risc minim. Apartamentele de închiriat aduc un randament net similar, de 4-7% plus aprecierea valorii, însă necesită timp și gestionare. REIT-urile plătesc dividende de 6-8%, sunt lichide, dar volatile. Atunci când are sens investiția în imobiliare? Când mizezi pe creșterea valorii (ceea ce obligațiunile nu oferă) și nu te sperie perioadele fără chiriași sau renovările. Dacă preferi liniștea și lichiditatea, obligațiunile pot fi o alegere mai bună.

Strategii exemplare: conservatoare, echilibrată, agresivă

Conservator: majoritatea capitalului în obligațiuni și REIT-uri, poate o garsonieră mică la început. Îndatorare minimă. Scop: venit stabil ~5-6% fără stres.

Echilibrat: jumătate din fonduri în apartamente (unu-două), restul în fonduri imobiliare și obligațiuni. Credit moderat (LTV ~50%). Randament 6-7% cu un echilibru între risc și profit.

Agressiv: mai multe apartamente cu efect de levier ridicat (LTV 70-80%), terenuri pentru dezvoltări viitoare. Scop: peste 8-10% cu risc crescut de neocupare și scădere a prețurilor.

Alegerea depinde de toleranța la risc și de timpul pe care ești dispus să-l dedici administrării. Fă-ți un plan – fără el, e ușor să cazi pradă achizițiilor impulsive.

Construirea unui portofoliu imobiliar până în 2030 – cum să te pregătești pentru schimbări

Investiția în imobiliare este un joc pe termen lung – nu cumperi azi ca să vinzi peste un an. Așadar, dacă plănuiești să intri pe piață în 2026, merită să privești mai departe: ce s-ar putea întâmpla până în 2030 și cum să-ți pregătești portofoliul pentru diferite scenarii.

Ce scenarii așteaptă piața imobiliară până în 2030?

Analiștii se așteaptă că undeva între 2026 și 2030 ar putea avea loc o corecție a prețurilor de 10-20%, în special pe segmentul rezidențial. Vârful supraproducției de locuințe este prognozat pentru anii 2028-2030 – atunci dezvoltatorii vor livra efectul boomului din anii 2023- 2025. După această „perioadă de tranziție” este posibilă o nouă creștere, alimentată de urbanizarea continuă și de scăderea numărului de locuințe disponibile. Sună ca un carusel? Exact – de aceea flexibilitatea este cheia.

Trei tendințe pe termen lung la care merită să fii atent:

• Downsizing – în marile orașe vor fi preferate apartamentele mai mici și funcționale; un apartament mare de tip M4 poate fi mai greu de închiriat.
• Friendshoring – depozite și hale la granița cu Ucraina, aproape de Vest – logistica tot mai aproape de piețele de desfacere.
• ESG și certificatele verzi – clădirile eficiente energetic vor fi mai scumpe, dar mai ușor de închiriat și revândut.

Pași practici pentru a-ți pregăti portofelul chiar de astăzi

Ce să faci în 2026, având în vedere anul 2030?

1. Preferă spațiile flexibile, ușor de închiriat – apartamente mici sau medii în zone bune.
2. Atenție la terenurile mari fără MPZP și la apartamentele spațioase de la periferie.
3. Construiește treptat expunerea la logistică și la proprietăți certificate (BREEAM, LEED).
4. Monitorizează deciziile BNR, schimbările de reglementare și rapoartele de piață (JLL, Otodom, Colliers).
5. Actualizează-ți strategia la fiecare 12-24 luni – o consultare cu un consilier te poate feri de greșeli.

Imobiliarele nu mai sunt doar „aurul de beton”, însă cu o abordare conștientă și flexibilă pot rămâne un pilon solid al averii. Cel puțin așa văd eu lucrurile.

NORBI C

redacția imobiliare

Luxury Blog