Certificatele verzi în proprietățile de lux – noul standard pe piață

Imaginează-ți o scenă de săptămâna trecută într-o clădire de birouri din Varșovia. Un potențial chiriaș, o corporație internațională, refuză să semneze contractul pentru 3.000 de metri pătrați de spațiu. Motivul? Lipsa certificatului WELL Gold. „Standardele noastre ESG o cer”, aude dezvoltatorul. Și astfel, ecologia nu mai este o opțiune, ci a devenit o condiție de intrare în joc.

Nu este un caz izolat. La nivel mondial, LEED certifică zilnic 2.600.000 de picioare pătrate de spațiu. În fiecare zi. Imaginați-vă amploarea acestei schimbări – clădirile cresc cu permise gata făcute către lumea în care certificatele verzi decid totul.

90% dintre noile clădiri de birouri premium din Varșovia vor deține un certificat de dezvoltare durabilă în 2025.

Certificate verzi în proprietăți de lux – ecologie fără compromisuri

Polonia a ajuns din urmă tendințele mai repede decât s-ar fi așteptat oricine. Acum cinci ani, soluțiile ecologice erau doar un bonus, astăzi sunt fundamentul. Această accelerare nu este întâmplătoare – EU Green Deal, presiunea tot mai mare a ESG, dar și pragmatismul investitorilor care au înțeles un lucru. Clădirile certificate nu sunt un moft, sunt o afacere.

foto: dreamerealestate.com

Văd asta cu ochii mei, plimbându-mă prin centrul capitalei. Fiecare fațadă poartă astăzi un logo – LEED, BREEAM, WELL. Aceste mici plăcuțe au devenit pașaportul către clubul exclusivist al proprietăților de lux. Dar ce înseamnă ele, de fapt?

Revoluția a început discret, în departamentele de facility management și birourile de dezvoltare durabilă. Dintr-odată, s-a dovedit că chiriașii sunt dispuși să plătească mai mult pentru aer mai curat, facturi mai mici și prestigiul unei sedii verzi. Dezvoltatorii, inițial sceptici, astăzi se luptă pentru cele mai înalte scoruri ca pentru Michelin în cazul restaurantelor.

Ideea este că fiecare certificat ascunde un sistem de punctaj, criterii tehnice stricte și cifre concrete privind beneficii reale. Forțele pieței care alimentează această schimbare funcționează după reguli clare – deși nu toate sunt evidente la prima vedere.

Înainte să analizăm cifrele, să vedem ce înseamnă, în practică, fiecare dintre aceste logouri de pe fațadele clădirilor…

Ce se ascunde în spatele certificărilor LEED, BREEAM și WELL – criterii cheie și niveluri

Când privim clădirile moderne cu certificate, vedem diverse etichete – dar ce înseamnă ele, de fapt? Fiecare sistem are propriile praguri și punctaje pe care merită să le cunoști.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – sistemul american, până la 110 puncte

LEED funcționează pe un principiu simplu de acumulare a punctelor. Aduni puncte pentru diverse acțiuni, apoi vezi în ce categorie te încadrezi. Certified înseamnă 40-49 de puncte, Silver 50-59, Gold 60-79, iar Platinum de la 80 de puncte în sus.

Mereu m-am întrebat – de ce tocmai 110 ca maxim? Se pare că datorită punctelor suplimentare pentru inovație și priorități regionale. Există șapte categorii de bază: locație și transport, terenuri sustenabile, eficiență a apei, energie și atmosferă, materiale și resurse, calitatea mediului interior și inovații.

BREEAM v7 – abordarea europeană cu ponderi

Aici lucrurile devin mai complicate, pentru că fiecare categorie are o pondere diferită. Energia reprezintă 19% din total – logic, având în vedere că este cel mai mare cost de exploatare. Sănătatea și wellbeing-ul primesc 15%, managementul 12%, transportul 8%.

Sistemul evaluează de la Pass (30% din puncte), la Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) și până la Outstanding (85%). Aceste praguri sunt destul de stricte – pentru a obține cel mai înalt nivel, chiar trebuie să depui eforturi serioase.

WELL v2 – accent pe oameni

WELL este o cu totul altă poveste. În loc să se concentreze în principal pe clădire, pune accentul pe modul în care aceasta ne influențează pe noi. Zece concepte: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver necesită îndeplinirea tuturor cerințelor de bază plus 20 de puncte opționale. Gold înseamnă 40 de puncte, Platinum 80. Sună simplu, dar detaliile fac diferența – unele cerințe sunt chiar dificile de implementat.

Tot mai mulți investitori optează pentru certificări duble sau triple. LEED plus WELL devine tot mai popular – una se concentrează pe clădire, cealaltă pe oamenii din interior. BREEAM plus WELL se întâlnește și el, mai ales în Europa.

Am observat că dezvoltatorii adesea nu înțeleg diferențele dintre aceste sisteme. Cred că „certificare e certificare”, dar nu este așa. Fiecare măsoară altceva și are alte priorități.

Odată ce știm clar ce măsoară fiecare sistem, să vedem de ce piața le cere practic automat.

foto: rcm-international.com

De la modă la necesitate – forțele pieței și reglementările care impulsionează standardul

Îmi amintesc încă perioada de acum câțiva ani, când certificatele verzi erau un fel de gadget rezervat celor mai bogați dezvoltatori. Un bonus plăcut, cu care te puteai lăuda la târguri. Acum? Sunt fundamentale în segmentul premium.

Ce s-a schimbat, de fapt? În primul rând, reglementările au început să preseze din toate direcțiile.

Calendarul reglementărilor a arătat cam așa:

19.12.2019 – anunțarea “European Green Deal”
14.07.2021 – pachetul “Fit for 55” cu detalii concrete
01.01.2023 – praguri obligatorii pentru activele mari din UE
2025 – este planificată lansarea LEED v5, cu accent pe decarbonizare

Dar reglementările sunt doar o piesă din puzzle. Schimbarea reală a venit din partea capitalului. Fondurile globale de investiții au început să introducă clauze de certificare direct în term sheets. Nu ai BREEAM sau LEED? Nu primești finanțare. Simplu ca bună ziua.

ESG nu mai este doar un cuvânt la modă, ci o cerință strictă de business. Fondurile au propriile angajamente față de investitorii finali, așa că transmit presiunea mai departe.

Pe de altă parte, și chiriașii s-au schimbat. Corporațiile internaționale au introdus politici de achiziții care cer minimum LEED Gold sau BREEAM Excellent. Departamentele lor de sustenabilitate pur și simplu nu vor semna un contract de închiriere într-o clădire fără certificat.

Un exemplu interesant este Warsaw Spire – practic 100% din spațiu a fost închiriat firmelor care aveau cerințe de certificare în politicile lor de achiziții. Coincidență? Nu cred.

În Polonia, prima certificare BREEAM a apărut în 2010. Mult timp a părut un experiment pentru puțini. Dar când au venit reglementările europene și chiriașii globali au început să impună cerințe stricte, piața s-a schimbat radical. Peste noapte, dintr-un “nice to have” a devenit “must have”.

De fapt, a fost o evoluție firească. Ca orice standard – la început îl adoptă pionierii, apoi majoritatea timpurie, iar la final devine pur și simplu normă. Doar că de data asta procesul a fost accelerat de presiunea externă.

Aceste forțe nu doar că stimulează cererea, ci influențează concret și rezultatele financiare – lucru demonstrat de cifrele pe care le vom vedea imediat.

fot. nar.realtor

Cifre care conving – beneficii financiare, operaționale și de reputație

Chiar ieri am vorbit cu administratorul unei clădiri din Mokotów și mi-a spus ceva ce părea o glumă. „Chiriașii mei îmi plătesc cu 15% mai mult doar pentru că am o bucată de hârtie pe perete.” Acea bucată de hârtie este certificatul BREEAM.

Se pare că nu glumea deloc.

Aceste cifre provin din cele mai recente studii Globalworth Polska și USGBC. Nu sunt prognoze sau gândire dorință. Sunt date concrete de pe piață.

Să luăm un exemplu concret din Varșovia. Două clădiri de birouri identice în Służewiec, una lângă alta. Prima, fără certificat, închiriază spațiul cu 89 PLN pe metru. A doua, cu certificat LEED Gold, percepe 106 PLN. Diferența? 2 300 PLN pe lună la fiecare 100 de metri. Pe an, asta înseamnă aproape 28 000 PLN venit suplimentar de la fiecare chiriaș.

Proprietarul clădirii certificate plătește și mai puțin la energie electrică. Cu cât mai puțin? Studiile USGBC arată o reducere de 25% față de clădirile convenționale. La 10 000 de metri pătrați, asta înseamnă o economie de aproximativ 180 000 PLN anual la prețurile actuale ale energiei.

Dar adevărata schimbare de paradigmă stă în productivitate. Certificatul WELL, care se concentrează pe confortul utilizatorilor, crește eficiența angajaților cu 10-15%. Sună abstract? Deloc. Asta înseamnă că o echipă de 50 de persoane lucrează ca 56. În practică, înseamnă mai puține absențe, proiecte finalizate mai rapid, rezultate financiare mai bune pentru firmele chiriașe.

Unul dintre cunoscuții mei conduce o echipă într-o clădire cu certificat WELL în Wola. Spune că oamenii se îmbolnăvesc mai rar, se plâng mai puțin de oboseală după muncă. Poate fi o coincidență, dar cifrele nu arată asta – studiile IWBI confirmă această tendință în sute de clădiri din întreaga lume.

Dar reputația? Turnul carbon-neutral din Boston, cu certificat LEED Platinum, a fost vândut în 2025 cu 18% mai scump decât alte clădiri similare din zonă. Cumpărătorii au plătit efectiv în plus pentru imaginea verde. Și în Polonia vedem tendințe similare – companiile de tehnologie, firmele de avocatură, corporațiile internaționale aleg spații certificate, pentru că fac parte din strategia lor ESG.

Cunosc un dezvoltator care la început credea că certificarea e un cost inutil. Azi, toate proiectele sale noi au cel puțin BREEAM Very Good. De ce? Pentru că investitorii plătesc mai mult, chiriașii rămân mai mult timp, iar costurile operaționale sunt mai mici.

Uneori mă întreb dacă toate aceste certificate nu sunt doar o modă. Dar când mă uit la facturile de energie, la chiriile percepute și la rata de rotație a chiriașilor, orice dubiu dispare. Cifrele nu mint.

Dacă cifrele sunt atât de clare, rămâne întrebarea cum să folosești acest trend ca să fii cu un pas înaintea concurenței…

fot. inogenalliance.com

Curs spre un viitor verde – pași strategici pentru liderii pieței

Când privesc la ceea ce se întâmplă pe piața imobiliarelor premium, am impresia că suntem într-un moment de cotitură. Ori acționăm acum, ori rămânem în urmă pentru ani de zile. Nu mai este vorba despre „dacă”, ci despre „când” și „cât de repede”.

Până în 2030, 100% dintre clădirile premium din Uniunea Europeană trebuie să fie certificate – sună ca science fiction, dar exact în această direcție ne îndreptăm. Regulamentele europene nu glumesc, iar investitorii se uită deja doar la proprietăți cu certificatele potrivite.

Avem un plan de acțiune concret, care și-a dovedit deja eficiența în câteva proiecte:

1. Auditul portofoliului – verificarea stării actuale a fiecărei clădiri
2. Alegerea certificărilor potrivite (BREEAM, LEED, poate WELL)
3. Integrarea sistemelor BIM cu tehnologiile IoT
4. Planificarea recertificării multiple la fiecare 3-5 ani

Să fim sinceri – asta costă. Dar alternativa e și mai rea.

Văd tendințe interesante la orizont. Inteligența artificială în optimizarea energiei nu mai e futurologie, ci realitate. Materialele din economia circulară nu mai sunt o nișă. Multi-certificarea devine standard, nu excepție.

Uneori mă întreb dacă nu exagerăm cu toată această „nebunie verde”. Apoi mă uit la facturile de energie și la noile reglementări care intră în vigoare și știu că nu există cale de întoarcere. Dezvoltatorii care nu înțeleg asta vor avea probleme cu vânzarea deja peste 2-3 ani.

De fapt, poți începe cu pași mici. Un audit pilot pentru o singură clădire, să vezi unde te afli. 90 de zile sunt suficiente pentru a avea o imagine clară și un plan de acțiune.

foto: spacewell.com

Piața premium nu va aștepta pe cei care întârzie. Clienții deja întreabă despre certificate, despre consumul de energie, despre impactul asupra mediului. În curând, asta va decide dacă cineva se va interesa sau nu de oferta noastră.

Vezi cum se descurcă clădirea ta la testul verde.

Mark 90

redacție lifestyle & imobiliare

Luxury Blog