Dezvoltarea proprietăților de lux în cele mai exclusiviste stațiuni alpine

Unde își plasează astăzi cei mai bogați capitalurile, când lumea este zguduită de incertitudini geopolitice și inflație? Răspunsul poate surprinde – tot mai des privesc spre vârfurile înzăpezite ale Alpilor. Piața globală a imobiliarelor alpine de lux tocmai a depășit 50 de miliarde de euro în 2024, iar acesta este abia începutul unui boom a cărui amploare începe să îi îngrijoreze chiar și pe politicienii locali.

Imaginează-ți un antreprenor polonez care, după vânzarea cu succes a unei companii IT, ia în calcul achiziționarea unui chalet în Verbier, Elveția, pentru 8 milioane de franci. Stă în lobby-ul unui hotel, răsfoind oferte pe tabletă, în timp ce exact în același loc, acum 150 de ani, un alt polonez – pacient al unui sanatoriu – își număra bănuții pentru o ședere lunară de tratament.

Dezvoltarea proprietăților de lux în cele mai exclusiviste stațiuni alpine – descoperă o piață fierbinte

Contrastul este izbitor, nu-i așa? Iar această evoluție – de la pensiuni balneare la o mecca globală pentru ultra-bogați – arată cât de radical s-au schimbat Alpii în ultimele decenii.

foto: theluxurytravelexpert.com

Mă întreb uneori dacă realizăm cu adevărat că asistăm la o revoluție în timp real. Această regiune a trecut printr-o transformare incredibilă – de la stațiuni de schi locale la una dintre cele mai fierbinți piețe de investiții din lume. Și nu este vorba doar despre schi sau peisaje.

Pentru a înțelege amploarea acestui fenomen, trebuie să privim mai adânc spre rădăcinile sale. Istoria acestui boom merge mult mai departe decât ne-am imagina, iar mecanismele pieței funcționează aici după reguli complet diferite față de centrele financiare tradiționale. Provocările de reglementare moderne se împletesc cu noile tendințe investiționale, creând un mozaic atât de complex încât chiar și jucătorii cu experiență se pierd în labirintul său.

Ceea ce se întâmplă astăzi în văile alpine nu este o întâmplare sau o simplă modă trecătoare. Este rezultatul unor procese pe termen lung, pe care merită să le cunoaștem – mai ales acum, când tot mai mulți investitori polonezi privesc aceste zone ca pe o alternativă reală la formele clasice de plasare a capitalului.

De la regii schiului la miliardarii digitali – istoria și evoluția pieței

V-ați întrebat vreodată cum au evoluat stațiunile alpine de la locuri pentru tratarea afecțiunilor pulmonare la adevărate terenuri de joacă pentru miliardari? Este o călătorie fascinantă prin peste o sută de ani de transformări.

fot. snow-online.com

De fapt, totul a început de la… boală. În secolul al XIX-lea, bogații orașelor veneau în Alpi nu pentru schi, ci pentru a-și trata tuberculoza. Primele centre din Chamonix erau sanatorii unde oamenii veneau să respire aerul de munte. Nimeni nu se gândea atunci la apartamente de milioane de euro.

Jocurile Olimpice din 1924 au fost un adevărat punct de cotitură. Dintr-odată, Chamonix a devenit faimos în toată lumea. Oamenii au descoperit că acolo nu doar îți poți trata plămânii, ci și te poți distra de minune. Au început să apară primele hoteluri pentru turiști, nu pentru pacienți.

Dar adevărata revoluție a fost Courchevel în anii ’40. După război, francezii au decis să creeze o stațiune de la zero – primul resort de schi din istorie complet planificat. A fost o idee genială. În loc să aștepte ca orașul să se dezvolte de la sine, au proiectat totul: unde vor fi hotelurile, pârtiile, restaurantele.

Anii ’80 și ’90 au fost cu totul altă ligă. Au apărut oligarhii ruși, șeicii arabi, miliardarii asiatici. Dintr-odată, aceste mici orașe alpine au devenit o piață globală. Îmi amintesc că un prieten agent imobiliar îmi spunea că prețurile au crescut atunci de cinci-șase ori într-un deceniu. Oamenii cumpărau apartamente ca și cum ar fi acțiuni la bursă.

E interesant că fiecare epocă și-a lăsat amprenta arhitecturală. Vechele sanatorii erau clădiri masive din piatră – trebuiau să fie solide și sănătoase. Apoi, în anii ’60, au apărut acele blocuri de beton în stil brutalist. Iar oligarhii din anii ’90 voiau doar sticlă, oțel și ferestre panoramice.

Criza din 2008 a răcit puțin piața, dar nu pentru mult timp. Până în 2020, prețurile au crescut din nou. Atunci oamenii au realizat că proprietățile din Alpi nu sunt doar pentru distracție, ci și o investiție sigură. Francii elvețieni, legislația stabilă, priveliștile superbe – locul ideal pentru a-ți ascunde banii.

Ce mă fascinează cel mai mult la această poveste? Faptul că fiecare generație de proprietari a schimbat complet caracterul acestor locuri. De la sanatorii liniștite, la stațiuni sportive, până la enclave exclusiviste pentru cei mai bogați. Astăzi privim spre piața anului 2025, care este rezultatul tuturor acestor transformări simultan.

Starea pieței 2025 – prețuri, cumpărători și locații cheie

Piața imobiliară montană în 2025 arată diferențe clare de preț și localizare, pe care merită să le cunoști înainte de a lua o decizie investițională.

foto: snowtrex.co.uk

Prețurile actuale pe metru pătrat în cele mai scumpe stațiuni alpine sunt următoarele:

Aceste cifre pot părea abstracte, însă dacă le înmulțim cu suprafața tipică a unui chalet de 400 de metri pătrați, vorbim de sume ce depășesc 10 milioane de euro pentru o singură proprietate.

Structura cumpărătorilor s-a schimbat semnificativ în ultimii ani. În prezent, observăm următoarea împărțire:

• Europa: 40% (în principal Germania, Franța, Marea Britanie)

• Asia și Orientul Mijlociu: 25% (creștere a investitorilor din Singapore și Emirate)

• SUA: 20% (cotă stabilă, în ciuda fluctuațiilor cursului dolarului)

• Alții: 15% (scădere drastică a cumpărătorilor ruși după 2022)

Interesant este că acum trei ani oligarhii ruși reprezentau aproximativ 15% din toate tranzacțiile din segmentul premium. Acum, investitorii din țările Golfului le-au luat locul.

Când vine vorba de tipul proprietății, chaleturile domină – reprezintă 60% din toate vânzările. Apartamentele însumează 30%, iar hotelurile doar 10%. Suprafața medie variază între 300 și 500 de metri pătrați, ceea ce înseamnă că achizitorii caută spațiu nu doar pentru ei, ci și pentru oaspeți.

Cortina d’Ampezzo a devenit adevărata vedetă a ultimelor luni. Această stațiune italiană, gazdă a unei părți din Jocurile Olimpice din 2026, a înregistrat o creștere a prețurilor de 22% de la an la an. Este mult peste stațiunile alpine tradiționale. Investitorii speră că efectul olimpic va continua și după încheierea competiției.

Merită menționat și Zermatt, unde, în ciuda lipsei de noi terenuri de construcție, prețurile cresc cu 7% anual. Paradoxal, oferta limitată doar alimentează cererea. La fel se întâmplă și în Lech am Arlberg, Austria – acolo fiecare nouă proprietate își găsește cumpărătorul chiar înainte de finalizarea construcției.

Limitările geografice din Alpi fac ca piața să aibă o ofertă extrem de restrânsă. Nu poți pur și simplu să construiești o nouă stațiune – terenurile sunt protejate, iar reglementările devin tot mai stricte. Acesta este unul dintre principalii factori care determină creșterea constantă a prețurilor în cele mai bune locații.

Situația actuală a pieței se caracterizează și printr-o anumită incertitudine legată de provocările de mediu și reglementare tot mai mari, care ar putea influența semnificativ viitorul investițiilor din acest sector.

fot. newzealand.com

Gheața se topește, legea se înăsprește – provocări de mediu și reglementare

Ghețarii alpini se retrag cu 1,8 metri pe an. Sună abstract? Pentru proprietarii de imobile din stațiunile montane, este o problemă financiară foarte concretă.

Deja 20% dintre stațiunile de schi din Alpi se confruntă cu lipsa zăpezii. Îmi amintesc cum, acum câțiva ani, un prieten a cumpărat un apartament într-o mică stațiune – conta pe un venit constant din închiriere. Sezonul s-a scurtat, oaspeții au încetat să mai vină. Până în 2050, experții prevăd că sezonul de schi se va reduce la jumătate.

fot. theluxuryvacationguide.com

„Ghețarii alpini pierd anual aproximativ 3% din masa lor. Este un proces ireversibil care va schimba complet turismul montan” – avertizează WWF în cel mai recent raport.

Mediul este un aspect. Altul este legea, care devine din ce în ce mai restrictivă:

1. Elveția – Lex Koller limitează achizițiile de proprietăți imobiliare de către străini. La Zermatt, cotele pentru anul 2024 au fost deja epuizate în luna martie.
2. Austria – noi limite pentru „a doua casă”, în special în Tirol și Salzburg.
3. Franța – unele comune montane introduc interdicții privind construirea de noi obiective turistice.

Tensiunile sociale cresc în paralel. Zermatt și St. Moritz sunt exemple excelente – ambele orașe adoptă politici anti-mașini din ce în ce mai radicale. Localnicii protestează împotriva „orașelor-fantomă”. În unele cartiere, 80% dintre locuințe rămân goale timp de 8-10 luni pe an.

Proprietarii plătesc taxe pe imobile, dar nu contribuie cu nimic la comunitatea locală. Magazinele se închid, pentru că nu există clienți permanenți. Tinerii pleacă, pentru că nu-și permit să locuiască în orașul natal.

Overturismul complică și mai mult situația. St. Moritz a introdus limite pentru grupurile de turiști, iar Zermatt ia în calcul un sistem de rezervare pentru accesul în oraș. Toate acestea influențează atractivitatea investițională a regiunii.

Interesant este că aceiași factori care distrug modelul tradițional al turismului montan pot deveni o oportunitate pentru investiții bine gândite. Dar aceasta este deja o altă poveste.

Cum poate un investitor să răspundă acestor provocări?

fot. theluxurytravelexpert.com

Ce urmează? Tendințele anului 2030 și strategiile investitorului

Mă întreb uneori dacă prietenul meu avea dreptate când spunea acum un an că Alpii sunt deja de domeniul trecutului. Acum văd rapoartele Knight Frank și Savills – ei prevăd o creștere a valorii locațiilor prime cu 5-7% anual până în 2030. Asta nu sună deloc ca trecut.

De fapt, deja observ patru tendințe principale care vor modela această piață:

1. Adăpostul sigur devine noua normă. 73% dintre investitorii ultra-bogați își planifică propria „bază alpină sigură” – nu doar pentru vacanțe, ci ca o alternativă reală de locuit.
2. Tehnologia devine parte integrantă a cabanelor alpine. Emisii net-zero, sisteme AI pentru gestionarea locuinței, vizionare prin VR înainte chiar să ajungem la fața locului.
3. Monetizarea pe tot parcursul anului nu mai este doar un vis. Iarna – schi, vara – drumeții, toamna – detox digital; fiecare sezon atrage propriul grup de chiriași.
4. Parteneriatele înlocuiesc investițiile tradiționale. Dezvoltatorii locali caută capital, noi căutăm acces la piață.

De altfel, aceste tehnologii nu mai țin de science fiction. Recent am întâlnit un dezvoltator din Chamonix – mi-a arătat o casă care își reglează singură temperatura, iluminatul, chiar comandă mâncare în funcție de cine se află înăuntru. Sistemul a învățat timp de două sezoane și acum anticipează nevoile oaspeților mai bine decât un concierge de hotel.

Însă tehnologia e una, iar strategia e altceva. Văd câteva soluții concrete care funcționează deja:

• Parteneriat de tip equity cu un dezvoltator local – noi oferim capitalul, ei expertiza locală
• Fondul REIT Alpine – diversificare fără necesitatea de a gestiona proprietăți individuale
• Închiriere pe termen scurt cu randament de 3-5% plus apreciere de capital
• Coproprietate cu utilizare rotativă – împărțim costurile și riscurile

Sincer să fiu, cel mai mult mă convinge această strategie de parteneriat. Am găsit un dezvoltator în Verbier care construiește doar cabane net-zero. El are autorizațiile și contactele, eu am capitalul. Împărțim profitul cincizeci la sută fiecare, dar mai important – împărțim și riscul.

Această piață nu va mai fi niciodată ca înainte. Până în 2030, Alpii vor deveni o adevărată alternativă la Londra sau Zurich ca loc de reședință permanentă pentru o parte dintre ultra-bogați. Trebuie doar să fii acolo înainte ca toți ceilalți să realizeze acest lucru.

Trage concluzii și împachetează-ți schiurile – următorii pași pentru cititor

După toată această călătorie prin investițiile alpine, se poate spune un lucru – nu există răspunsuri simple. Dar măcar știm deja unde să căutăm întrebările potrivite.

Istoria ne-a arătat că piața imobiliară din Alpi a parcurs drumul de la tranzacții locale la o arenă globală de investiții. Situația în 2025 este un amestec de oportunități și provocări – prețuri în creștere, noi reglementări ESG, dar și un potențial uriaș în segmentul premium. Riscurile? În primul rând schimbările climatice și cele legislative, care pot răsturna complet presupunerile de până acum privind rentabilitatea.

Acum concret – ce e de făcut mai departe. Doar cu teoria nu ajungem nicăieri.

1. Due diligence ESG pe primul loc
Fiecare proprietate trebuie să treacă prin filtrul standardelor de mediu. Nu mai este o opțiune, ci o necesitate. Certificate energetice, evaluarea impactului asupra mediului, conformitatea cu planurile climatice locale.

2. Parteneriat cu o firmă locală de avocatură
Fără asta, e ca și cum ai fi pe pârtie fără schiuri. Legea diferă în fiecare canton, iar reglementările se schimbă mai repede decât vremea la munte. E mai bine să ai pe cineva care cunoaște toate detaliile.

3. Vizită de recunoaștere în afara sezonului
Așa vei vedea adevărata față a locului. Nu doar pârtiile strălucitoare, ci și infrastructura, accesibilitatea, cum funcționează comunitatea locală. Toate acestea contează pentru valoarea pe termen lung.

fot. alpineelements.co.uk

De fapt, și eu am făcut cândva greșeala de a cumpăra doar pe baza pozelor din sezon. Apoi am descoperit că jumătate din an locul era o zonă moartă. Din fericire, nu am pierdut bani, dar am învățat lecția.

Standardul net-zero va deveni noua normalitate până în 2030. Cine nu ține pasul va rămâne cu proprietăți greu de vândut. Dar cine se pregătește, poate profita de această transformare.

Vârfurile alpine cer o bună pregătire și echipament potrivit – la fel și vârfurile investiționale cer cunoștințe și o strategie bine gândită.

E timpul să-ți împachetezi schiurile investiționale și să pornești în cucerirea oportunităților alpine.

Tommy

editor imobiliar

Luxury Blog