Pot străinii să cumpere fără probleme proprietăți de lux în Europa?

Piața europeană de proprietăți de lux a valorat aproximativ 549-615 miliarde de dolari în 2025 și crește cu un ritm de 4-5% anual. Previziunile indică 943 miliarde până în 2034. Impresionant, nu-i așa? Dar și mai interesant este cine cumpără aceste proprietăți.

În Spania, peste 90% dintre locuințele de lux ajung în mâinile străinilor. În Italia, ponderea lor în segmentul premium este de aproximativ 50-60%. Europa atrage capital din întreaga lume, deoarece oferă stabilitate, calitate a vieții și (cel puțin până de curând) proceduri relativ transparente. Problema este că perioada 2023-2025 aduce schimbări bruște. Portugalia și-a închis programul Golden Visa în octombrie 2023. Spania a ridicat ștacheta în 2025. Grecia a crescut deja pragurile minime de investiții în 2024. Presiunea reglementărilor crește, deoarece comunitățile locale se plâng de creșterea prețurilor și lipsa locuințelor pentru rezidenții autohtoni.

“Da, dar cu reguli”.

Se poate cumpăra o proprietate de lux în Europa ca străin? Desigur. Fără probleme? Ei bine, depinde. Regulile jocului se schimbă și merită să știi exact unde te afli înainte de prima vizită la notar.

Pot străinii să cumpere fără probleme proprietăți de lux în Europa?

Chiar aici începe o mare neînțelegere în percepțiile comune. Mulți presupun că Uniunea Europeană are o reglementare unitară în această privință. Nu are.

“Nu există o regulă unificată a UE privind deținerea proprietăților imobiliare de către străini.”

Dreptul de proprietate rămâne o competență națională, astfel că fiecare stat membru stabilește propriile reguli. De aceea, cumpărarea unei case în Spania poate arăta complet diferit față de o tranzacție similară în Polonia sau Austria.

UE, EOG și restul lumii

Cetățenii Uniunii Europene, ai Spațiului Economic European și ai Elveției sunt de obicei tratați ca localnici. Cumperi un apartament în Lisabona? Procedura este aceeași ca pentru un portughez. Uneori este necesar un număr fiscal, dar aceasta este doar o formalitate.

Cetățenii țărilor terțe sunt deja o altă poveste. Principiul este: „da, dar cu condiții”. În practică, aceasta poate însemna o autorizație de la autoritățile locale, cerința de reciprocitate. Depinde de țară și uneori de regiune.

Ce îngreunează achiziția?

Cel mai ușor este să cumperi un apartament în centrul orașului. Devine mai dificil atunci când:

• terenuri agricole (în multe țări protejate, este necesară o autorizație sau o adresă locală)
• zonele de frontieră și militare (restricții strategice)
• zone cu importanță culturală sau naturală
• case cu teren (pentru că terenul = cerințe suplimentare)

Golden Visa, adică programe de rezidență pentru investitorii imobiliari, au trecut prin schimbări semnificative în ultimii ani. Portugalia a închis această cale în 2023, iar Spania a urmat exemplul în 2025. Grecia a crescut pragurile în 2024: 400 000-800 000 EUR în locațiile populare, 250 000 EUR pentru conversia clădirilor. Un aspect important: achiziția unei proprietăți nu oferă automat dreptul de ședere. Este o temă separată.

Unde este cel mai ușor, unde este cel mai greu?

Reglementările pot fi destul de complicate, așa că merită să știi unde poți rezolva formalitățile rapid și unde te așteaptă un adevărat maraton birocratic.

Cel mai ușor cumperi aici

Irlanda, Portugalia, Țările de Jos sau Suedia nu impun bariere speciale străinilor (în afară de cerințele notariale și fiscale standard). Spania, Italia, Franța și Germania sunt, de asemenea, destul de deschise, deși formalitățile notariale pot dura mult timp. Portugalia a încheiat programul Golden Visa pentru proprietăți în 2023, însă achiziția în sine rămâne posibilă. În Grecia, programul GV funcționează în continuare, deși pragurile au crescut semnificativ: 400.000-800.000 EUR în zonele populare (250.000 EUR pentru clădirile destinate reconversiei). Spania și-a închis programul în 2025.

Mai multe bariere și permise

Polonia solicită permisiunea MSWiA pentru cetățenii din afara UE pentru case și terenuri (apartamentele sunt adesea exceptate). Ungaria și Croația folosesc, de asemenea, un sistem de permise (Croația verifică suplimentar reciprocitatea). Danemarca cere 5 ani de rezidență sau aprobare ministerială. Elveția, conform Lex Koller, limitează achiziția de case de vacanță de către nerezidenți. Malta, Andorra și Liechtenstein solicită adesea statutul de rezident.

În afara UE

Muntenegru și Albania sunt deschise pentru apartamente și case (pentru terenuri, uneori este mai bine o companie). Serbia funcționează pe baza principiului reciprocității, Turcia este în general deschisă, cu excepții pentru anumite regiuni. Verifică întotdeauna dacă reciprocitatea se aplică și țării tale.

Cum decurge tranzacția?

Achiziționarea unei proprietăți de lux în Europa seamănă puțin cu asamblarea unui puzzle, unde fiecare țară are propriul său aranjament de piese. Nimic înfricoșător, doar că merită să știi ce se întâmplă pas cu pas. Și că, fără oameni locali care cunosc acest sistem din interior, poți rămâne blocat brusc într-o etapă despre care nici măcar nu ai auzit.

De la NIF la înregistrarea în registru

Să începem de la început. Înainte să semnezi orice, ai nevoie de un identificator fiscal local. În Spania sau Portugalia acesta este NIF, în alte țări are alte denumiri, dar ideea este aceeași: trebuie să exiști în sistemul fiscal. Unii fac și o procură la notar (utilă dacă nu intenționezi să fii prezent fizic la fiecare etapă).

Și aici intervine tot acest AML, adică verificarea identității și a provenienței banilor. Proof of funds nu este o simplă formalitate. Băncile și notarii chiar vor să știe de unde ai fondurile. Extrasuri, contracte, documente de proveniență – totul trebuie să fie în regulă.

Due diligence și finalizare la notar

Acum urmează verificarea proprietății. Avocatul verifică titlul de proprietate, sarcinile, dacă terenul nu are clauze ciudate, dacă toate autorizațiile de construcție sunt în regulă. În majoritatea țărilor, acest lucru necesită traduceri legalizate, uneori apostilă (depinde de cetățenia ta). Nu este un proces rapid.

Finalizarea? De obicei, mai întâi se semnează un antecontract (cu avans), apoi actul notarial și înscrierea în registru. Pentru cumpărătorii din afara UE, în unele locuri este necesară și o autorizație de achiziție, pe care trebuie să o ai înainte de semnarea actului. Plățile se fac prin transfer bancar cu proveniență documentată. În Muntenegru, de exemplu, tranzacțiile mai mari trebuie să fie fără numerar, un plus pentru transparență.

Avocat tranzacțional, notar, topograf, uneori evaluator. Colaborarea cu specialiști locali chiar minimizează riscurile. Ei știu unde sistemul are punctele sale vulnerabile.

Costuri, taxe și conformitate

Cumpărând o proprietate de lux în Europa, descoperi rapid că prețul de tranzacție este doar începutul cheltuielilor. Costurile adiționale pot ajunge chiar la 10-15% din valoare, iar obligațiile de reglementare pot surprinde chiar și investitorii cu experiență.

Costuri tranzacționale și curente

Când faci cumpărături, te așteaptă câteva articole pe care nu le poți omite:

Apoi ai costuri fixe: impozitul pe proprietate (uneori surprinzător de mare pentru terenuri mari), taxe de exploatare, servicii de întreținere. În Spania, nerezidenții trebuie să depună declarația Modelo 210, chiar dacă nu închiriază. Astfel de obligații de raportare pur și simplu nu trebuie omise.

Riscuri de reglementare în industria de lux

Segmentul premium implică anumite restricții specifice:

• interdicții privind închirierea pe termen scurt în zonele incluse în programele de ședere
• limite în cantoanele turistice (Elveția, Lex Koller)
• zone de frontieră, militare, agricole cu interdicție pentru străini
• protecție de conservare (modernizările pot costa o avere)
• taxe turistice locale sau de zonă

Conformitate (AML) și structuri de proprietate

Băncile și notarii vor verifica proveniența fondurilor, CRS și FATCA vor schimba automat datele cu autoritățile fiscale. Unii încearcă să ocolească interdicțiile de achiziție prin structuri corporative, ceea ce uneori funcționează, dar generează consecințe fiscale și de raportare. Fără consultanți juridici și fiscali locali, nu merge mai departe. Chiar îți economisești potențiale probleme care valorează mai mult decât onorariul lor.

Granițele există, dar pot fi depășite

Reglementările legale pot părea complicate, însă majoritatea țărilor europene chiar își doresc banii tăi. Elveția impune cerințe ridicate de capital, Grecia solicită un cont bancar local, Franța cere dovada sursei fondurilor. Poate suna birocratic, dar este mai degrabă o normă decât un zid de netrecut. În practică, majoritatea străinilor cumpără fără probleme majore, dacă beneficiază de sprijin juridic adecvat și au răbdare cu documentele.

Cheia este pregătirea. Găsește un avocat local bun, pregătește documentele din timp și rezervă-ți mai mult timp decât crezi că ai nevoie. Nimeni nu spune că va fi la fel de ușor ca o achiziție în orașul natal, dar luxul european este la îndemâna oricui abordează această chestiune cu seriozitate.

Uneori, aceste etape suplimentare se dovedesc chiar benefice. Mai bine să verifici totul de două ori decât să regreți o decizie pripită care valorează milioane.

Patt Y78

redacție