Cumpără ieftin, renovează, vinde mai scump. Flipping-ul internațional de proprietăți sună simplu, dar în străinătate devine rapid un puzzle mult mai complex. Prețul de achiziție este doar începutul – trebuie să iei în calcul taxele, notarul, avocatul, designerul, renovarea, finanțarea, întreținerea, marketingul și vânzarea. Apoi, trebuie să plătești impozitul pe venit.

Italia și Portugalia sunt piețe interesante pentru investitori. Ambele țări au multe proprietăți mai vechi, regiuni turistice atractive și cerere din partea cumpărătorilor străini. În Italia este mai ușor să găsești proprietăți foarte ieftine, în timp ce Portugalia oferă o piață mai lichidă, dar prețuri de intrare mai ridicate.

Flipping internațional. Mai întâi ARV, apoi achiziție

Flipul clasic implică achiziția, renovarea și vânzarea. Este esențial să se stabilească ARV – After Repair Value, adică valoarea reală a proprietății după renovare. ARV nu ar trebui să se bazeze exclusiv pe prețurile de listare. Mai relevante sunt proprietățile comparabile care au fost efectiv vândute și cererea locală.

Dacă o casă costă 80 de mii de euro, iar după renovare poate fi vândută cu 150 de mii, diferența de 70 de mii de euro nu reprezintă încă profitul. Trebuie să scazi taxele, costurile de achiziție, notarul, avocatul, designerul, renovarea, mobilierul, finanțarea, întreținerea, marketingul și vânzarea.

De aceea, proiectul trebuie calculat în mod conservator: să se ia în considerare un preț realist de vânzare și să se lase o rezervă pentru costuri neprevăzute. Cea mai mare greșeală este să presupui un preț maxim de vânzare și o desfășurare ideală a renovării.

De aceea, flippingul internațional necesită due diligence înainte de achiziție. Acest proces este una dintre cele mai importante etape ale întregii investiții.

Italia înseamnă case ieftine.

Italia dispune de un stoc vast de proprietăți vechi – de la case din localități mici și din zone rurale până la clădiri din centrele istorice. O parte dintre ele stau goale de ani de zile și necesită o modernizare completă.

Aceasta este o oportunitate potențială pentru un flipper: să cumpere sub valoare, să creeze un produs modern și să îl vândă la un preț mai mare. Un exemplu sunt programele „Case la 1 euro”, adică vânzarea unor proprietăți abandonate selectate pentru o sumă simbolică.

Și multe necunoscute

Scopul lor nu este de a oferi case gratuit, ci de a revitaliza localitățile. Un exemplu este programul comunei Cantiano din regiunea Marche. Cumpărătorul trebuie să îndeplinească condițiile privind renovarea, să pregătească un proiect și să respecte termenele stabilite de comună. Programul prevede, de asemenea, o garanție în valoare de 4 mii de euro.

Prețul de 1 euro este deci doar începutul. O clădire veche poate necesita un acoperiș nou, consolidarea structurii, înlocuirea instalațiilor, izolație, tâmplărie și finisaje complete. Se adaugă proiectul, documentația, taxele, notarul, costurile administrative sau restauratorul de monumente. În final, investiția poate ajunge la câteva zeci de mii de euro, iar în cazul unei stări tehnice foarte proaste chiar peste 100 de mii de euro.

Legea italiană a construcțiilor

În Italia este deosebit de important să verificați dacă starea reală a proprietății corespunde documentației. În 2024 au fost introduse reglementări cunoscute sub denumirea de „Salva Casa” – Decreto-Legge nr. 69/2024, transformată în Legea nr. 105/2024. Această reglementare a introdus soluții privind anumite neconformități de construcție și proceduri legate de statutul legal al proprietății.

Totuși, acest lucru nu înseamnă că orice construcție neautorizată poate fi ușor legalizată. Totul depinde de tipul de neconformitate și de cazul concret. Înainte de achiziție, merită să solicitați unui specialist local să verifice documentația și posibilitățile de realizare a renovării planificate.

Impozite în Italia

La achiziționarea de la o persoană fizică sau de la un antreprenor într-o tranzacție scutită de TVA, fără preferința „prima casă”, cota principală a taxei de înregistrare este de 9%, iar taxele ipotecare și cadastrale sunt, în principiu, percepute la 50 de euro fiecare. În alte tipuri de tranzacții pot exista reguli diferite, inclusiv TVA.

La vânzare legislația italiană prevede impozitarea anumitor câștiguri, în special în cazul proprietăților achiziționate sau construite cu cel mult cinci ani în urmă. Detaliile depind de istoricul proprietății și de situația fiscală a contribuabilului.

În cazul achiziționării, renovării și revânzării regulate a proprietăților, este necesar să se analizeze suplimentar natura activității. Vânzarea unică a unei proprietăți private și flipping-ul în serie nu trebuie neapărat tratate fiscal în același mod.

Flipping internațional: Portugalia. Cerere puternică, mai greu de găsit oportunități

Portugalia este una dintre cele mai cunoscute piețe imobiliare din Europa. Lisabona, Porto, Algarve și alte regiuni atractive atrag atât localnici, cât și cumpărători străini.

Potrivit institutului portughez de statistică, în 2025 prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 17,6%, numărul tranzacțiilor a crescut cu 8,6%, iar prețul median de tranzacționare în trimestrul IV a fost de 2.198 euro pe m².

O piață dinamică înseamnă o valoare potențial mai mare a proprietăților renovate, dar și prețuri de achiziție mai ridicate și o concurență mai mare. Creșterea pieței, prin urmare, nu va salva o casă cumpărată prost.

Costul achiziției în Portugalia

La achiziție trebuie să se țină cont în primul rând de IMT – taxa pe transferul cu plată al proprietății imobiliare, precum și de Imposto do Selo, adică taxa de timbru.

Înălțimea IMT depinde, printre altele, de tipul proprietății și de destinația acesteia. Baza de impozitare este, în principiu, cea mai mare dintre următoarele valori: prețul tranzacției sau valoarea fiscală a proprietății.

Taxa de timbru la achiziționarea unei case este, în general, de 0,8% din baza de impozitare. La aceasta se adaugă costurile juridice, documentația, finanțarea și renovarea.

Flipping și impozitul în Portugalia

La vânzarea unei proprietăți poate apărea mais-valia, adică un câștig supus unor reguli fiscale specifice. Legislația portugheză face distincție între vânzarea bunurilor private și veniturile provenite din activități comerciale.

Vânzarea unică a propriei proprietăți și cumpărarea regulată de case pentru renovare și revânzare nu trebuie, așadar, să fie impozitate în același mod.

Clasificarea portugheză a activităților economice include CAE 68100 – cumpărarea și vânzarea de proprietăți imobiliare. Acest lucru nu înseamnă automat că este necesară înființarea unei companii. Totuși, în cazul flippingului în serie, este recomandat ca înainte de prima tranzacție să se stabilească împreună cu un consultant fiscal local cea mai potrivită modalitate de desfășurare și de declarare a activității.

Flipping eficient! Unde poți câștiga cel mai bine și care sunt riscurile?

Flippingul internațional nu înseamnă să vânezi cele mai ieftine adrese. Cel mai mare potențial nu se află neapărat acolo unde proprietățile sunt ieftine. O casă ieftină într-o localitate fără cerere poate fi o investiție mai proastă decât o proprietate mai scumpă într-o zonă unde, după renovare, poți găsi rapid un cumpărător.

Un proiect bun ar trebui să aibă un avantaj concret: achiziție sub valoarea de piață, posibilitatea unei reconstrucții avantajoase, locație deosebită, suprafață neutilizată, standard scăzut într-un mediu bun sau un grup țintă de cumpărători clar definit.

Exemplu: o casă pentru 90 mii euro, renovare pentru 40 mii euro și 15 mii euro alte costuri. La o vânzare pentru 180 mii euro, aceasta înseamnă un surplus de 35 mii euro înainte de decontarea finală a impozitului. Totuși, dacă vânzarea va fi de 160 mii euro, rezultatul scade la 15 mii euro.

Tocmai de aceea, în flipping, cele mai importante nu sunt vizualizările spectaculoase, ci un preț de achiziție bun, controlul costurilor și o evaluare finală realistă.

Flipping internațional: cele mai mari riscuri

• Evaluare greșită a ARV – proprietatea poate să nu atingă prețul estimat.
• Creșterea costurilor de renovare – umiditatea, structura, acoperișul, instalațiile sau problemele cu documentația pot crește semnificativ bugetul.
• Întârzieri – o renovare prelungită înseamnă costuri suplimentare de finanțare, taxe, utilități și întreținere.
• Lichiditate scăzută – într-o localitate mică, vânzarea unei case sau a unui imobil poate dura luni de zile.
• Modificările reglementărilor și costurilor de finanțare – pot reduce rentabilitatea proiectului.
• Probleme cu executanții și documentația – în străinătate apar bariere lingvistice și un control mai dificil al lucrărilor.

Merită, de asemenea, să verificați reglementările locale privind utilizarea proprietății, mai ales dacă după renovare se intenționează închirierea pe termen scurt. Flipping-ul poate îmbunătăți starea clădirilor goale și poate sprijini antreprenorii locali, însă în localitățile populare poate, de asemenea, crește prețurile și limita disponibilitatea locuințelor pentru rezidenți.

Italia sau Portugalia?

Italia – mai ieftin, dar mai solicitant

Plusuri: gamă largă de proprietăți vechi, prețuri relativ scăzute în afara celor mai populare regiuni, programe de tip „casă la 1 euro”, potențial mare pentru renovare și turism, precum și posibilitatea de a găsi locații de nișă.

Minusuri: cerere mai scăzută în unele localități, risc de renovări costisitoare, probleme juridice și administrative, posibil timp îndelungat de vânzare și diferențe mari între regiuni.

Portugalia – o piață puternică cu o intrare mai scumpă

Plusuri: cerere puternică, interes din partea cumpărătorilor străini, posibilitate potențial mai ușoară de vânzare a proprietății finalizate, potențial mare de modernizare și lichiditate mai ridicată în locații populare.

Minusuri: prețuri de achiziție ridicate, concurență mare între investitori, mai dificil de găsit un discount semnificativ, costuri mari de renovare și risc de scădere a marjei dacă se depășește bugetul.